行業關注

中央定調2017年樓市

抑制房地產泡沫 讓房子回歸居住屬性

炉石传说 www.bbwwp.icu 來源:中國房地產網    發布時間:2016-12-26    瀏覽量:11757

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2016年的中央經濟工作會議12月14日至16日在北京召開。這次中央經濟工作會議的一個最大亮點就是將“穩中求進工作總基調”上升為“治國理政的重要原則”和“做好經濟工作的方法論”。

如何做到“穩”?就是經濟政策要穩、經濟運行環境要穩、經濟社會預期要穩,要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。財政政策要“更加積極有效”,貨幣政策要“保持穩健中性”。

“穩”,意味著更加積極主動地防范風險,堅決守住金融風險、社會民生、生態環境等底線,要以確保不發生系統性經濟金融風險的“防”來支撐“穩”。

值得注意的是,2016年中央經濟工作會議在文件中首度指出“房子是用來住的、不是用來炒的”,并把“促進房地產市場平穩健康發展”作為2017年經濟工作的一項重中之重。

針對房地產的定位,會議要求,要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落。特別要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經領導小組組長習近平12月21日下午主持召開中央財經領導小組第十四次會議,再度明確,規范住房租賃市場和抑制房地產泡沫,是實現住有所居的重大民生工程。要準確把握住房的居住屬性,以滿足新市民住房需求為主要出發點,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,以市場為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障,分類調控,地方為主,金融、財稅、土地、市場監管等多策并舉,形成長遠的制度安排,讓全體人民住有所居。

貨幣政策:穩健中性

嚴格限制信貸流向投資投機性購房

“貨幣政策要保持穩健中性,適應貨幣供應方式新變化,調節好貨幣閘門,努力暢通貨幣政策傳導渠道和機制,維護流動性基本穩定?!敝醒刖霉ぷ骰嵋槎?017年貨幣政策做了這樣的闡述。

關于貨幣政策的定調,上一年經濟工作會議對于2016年貨幣政策的表述為“貨幣政策要靈活適度”,本次則變成“穩健中性”。而關于流動性的安排,從上一年經濟工作會議提的“保持流動性合理充?!北涑閃恕拔ち鞫曰疚榷ā?。

本次會議還提出,要把防控金融風險放到更加重要的位置,下決心處置一批風險點,著力防控資產泡沫,提高和改進監管能力,確保不發生系統性金融風險。

華融證券首席經濟學家伍戈表示,從這些表述中可以看出,2017年貨幣政策在穩健的同時會更趨中性,尤其是把防控資產泡沫放在了更加突出的位置,因此2017年的貨幣環境總體而言不會太松。

“貨幣政策要在穩增長和控風險之間進行平衡,而且從目前情況看,控風險的緊迫性在上升?!行浴馕蹲偶炔淮碳ひ膊皇賬?,‘維護流動性基本穩定’而不是‘合理充?!?,意味著2017年流動性和2016年相比,可能會穩中相對偏緊一些?!敝泄緲圃航鶉謁醒芯渴抑魅臥輾治鮒賦?。

2017年穩健的貨幣政策,更加強調暢通貨幣政策傳導渠道和機制。當前,市場更多關注的是流動性的松緊,但與之相關的另一個值得重視的方面則是貨幣政策的傳導。如果傳導渠道不暢,傳導機制不完善,貨幣政策的意圖則無法傳遞到市場主體行為。本次“暢通貨幣政策傳導渠道和機制”的要求,首次在中央經濟工作會議部署中出現,可見中央對此工作的高度重視。

中國國際經濟交流中心信息部部長王軍表示,今年以來部分資金出現脫實向虛問題。特別是在一些金融市場,出現了加杠桿的短期炒作。這一方面分流了實體經濟需要的資金,另一方面加大了金融穩定的風險。所以明年貨幣政策在保證實體經濟必需流動性的同時,要防止流動性過于充裕導致短期炒作和空轉。

近期,人民幣匯率的走向成為輿論的風口。而明年穩健的貨幣政策,更加強調要在增強匯率彈性的同時,保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。

尤其需要重視的是,在對房地產市場工作的部署中,本次工作會議明確指出,“要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房”。毫無疑問,防控金融風險,抑制資產泡沫,都對2017年穩健的貨幣政策提出了更高要求。

青島大學經濟學院教授易憲容解讀稱,2016年經濟工作會議把防范金融風險放在最主要的位置上,最大的金融風險就是在房地產市場,而房地產泡沫形成的最主要原因就是寬松的貨幣政策,因為過多信貸資金進入房地產市場推升房地產泡沫的形成。

“對于2017年貨幣政策的著力點,可能是在調整信貸政策流動性的結構,控制流動性,保持流動性穩定地增長,不能像2016年這樣很大一部分流向了居民的住房性貸款,可能會更多利用一些結構性的定向工具使得信貸資金流向制造業、高新產業等實體經濟?!苯煌ㄒ謝醣藝叻治鍪Τ錄餃銜?。

而對于2017年財政政策的部署,本次中央經濟工作會議明確提出,財政政策要更加積極有效,預算安排要適應推進供給側結構性改革、降低企業稅費負擔、保障民生兜底的需要。

“當前深化供給側結構性改革已進入關鍵階段,需要宏觀調控政策‘護航’。而穩增長、保民生也需要更多支撐。實施更加積極有效的財政政策,將助力供給側改革和經濟社會發展?!敝泄普蒲а芯吭焊痹撼ぐ拙懊髦賦?。

樓市走向:房子是用來住的,不是用來炒的

去年中央經濟工作會議針對房地產市場的核心調控思路是“化解房地產庫存”,今年發生了明顯變化,提出要“促進房地產市場平穩健康發展”,“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”。

“房子是用來住的,不是用來炒的?!薄?016年中央經濟工作會議將房地產“用來住”的屬性特別強調出來。而對于同時具備消費品和投資品雙重屬性的房地產,以往并未有過政策上的明確定位。這意味著未來的房地產政策必然還會向繼續打擊投機、防止熱炒的方向推進。

中國人民大學經濟學院副院長陳彥斌分析認為,構建符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,有助于推動房地產回歸“是用來住的、不是用來炒的”的定位,從而“抑制房地產泡沫”。

“一方面,過去常用的限貸、限購等房地產調控政策主要是從需求端入手,而基礎性制度和長效機制主要從供給端著手解決長期以來一直存在的土地供求失衡等關鍵問題,可以更好地促進房地產市場平穩健康發展。另一方面,基礎性制度和長效機制可以有效避免以往調控政策較為短期且隨意性較強等問題,從而更有效地穩定市場預期,防止房價的大起大落?!背卵灞蠓治鋈銜?。

而從歷史經驗來看,房價過快上漲所形成的房價泡沫很可能給經濟帶來沉重打擊甚至引發?;?。美國1929~1933年的“大蕭條”、日本上世紀90年代的大衰退和美國2008年金融?;戎卮笪;艽蟪潭壬隙際怯煞考叟菽男緯珊推潑鶿賈碌?。因此,很多國家和地區,都不能容忍“炒房”行為大行其道。近兩年,加拿大、澳大利亞和我國香港地區都出臺了一些政策措施,嚴格限制當地房地產炒作的行為。

如何促進房地產市場平穩健康發展,本次中央經濟工作會議首次給出了明確的工具箱:用金融、土地、財稅、投資、立法五大抓手,調控房地產市場的穩定。本次工作會議指出:

要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

要落實人地掛鉤政策,根據人口流動情況分配建設用地指標。

要落實地方政府主體責任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發展。

要加快住房租賃市場立法,加快機構化、規?;飭奩笠搗⒄?。加強住房市場監管和整頓,規范開發、銷售、中介等行為。

需要指出的是,2017年中央意在抑制投資投機性購房需求,而對于居住性剛性需求,政策則會給予保障。

習近平在主持召開中央財經領導小組第十四次會議時亦明確,要準確把握住房的居住屬性,以滿足新市民住房需求為主要出發點,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,以市場為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障,分類調控,地方為主,金融、財稅、土地、市場監管等多策并舉,形成長遠的制度安排,讓全體人民住有所居。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為,三、四線城市的情況是地方政府大量供應土地,由于供應總量多,房價反而會低;而在一、二線城市,由于主、客觀兩個層面的作用造成土地供應不足,形成土地的饑渴和短缺,加上土地拍賣制度就把地價搞得特別高。針對一、二線土地市場供應不足導致的地價、房價上漲,首先要增加土地供應指標,采取人地掛鉤模式;其次由于一、二線城市存量土地比較多,同樣有盤活的余地。

2016年,許多城市的房價都出現了較大幅度的上漲,但硬幣的另一面,是部分區域樓市“去庫存”任務依然艱巨。對此,本次經濟工作會議指出,去庫存方面,要堅持分類調控,因城因地施策,重點解決三四線城市房地產庫存過多問題。要把去庫存和促進人口城鎮化結合起來,提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通,提高三四線城市教育、醫療等公共服務水平,增強對農業轉移人口的吸引力。

本次經濟工作會議亦指出,要繼續扎實推進以人為核心的新型城鎮化,促進農民工市民化。要深入實施西部開發、東北振興、中部崛起、東部率先的區域發展總體戰略,繼續實施京津冀協同發展、長江經濟帶發展、“一帶一路”建設三大戰略。